keresés a lovardák között


Zöldmezős beruházás előkészítése - Lovarda engedélyezési lépései

Készítette:
Tasnádi Gábor építészmérnök
Megjelent a Lovas Nemzet 2009. októberi számában

Mostani írásomban összefoglalom, hogy egy külterületi szántóföldre megálmodott lovarda első kapavágásai előtt - amely kivitelezéséhez pályázati forrásokat is szeretnénk igénybe venni - milyen engedélyeket, terveket, és tanulmányokat szükséges elkészíteni.

Még a terület megvásárlását megelőzően fontos a földhivatalban, és az önkormányzat műszaki osztályán, valamint a környezetvédelmi, természetvédelmi és vízügyi felügyelőségnél leellenőrizni a vonatkozó előírásokat, és tájékozódni az esetleges tilalmakról. Meg kell tudni a művelési ágat, az övezeti besorolást, beépíthetőségi paramétereket, az esetleges előírt védőtávolságokat (természetes vizektől, közművektől, utaktól, telekhatároktól…). Érdemes tájékozódni a közműszolgáltatóknál, hogy milyen feltételekkel lehet közművesíteni a területet. Előfordulhat, hogy a közművek kiépítése csak a szomszédos terület tulajdonosok hozzájárulásával valósulhatnak meg, és a közműhálózat tervezés, engedélyezés, kivitelezés akár több évig is elhúzódhat. Szükséges még a műemlékvédelmi hatóságnál ellenőrizni, hogy esetlegesen nem régészeti feltárásra kijelölt terület-e. Az építkezés módját és költségeit a talajszerkezet jelentősen befolyásolhatja, ezért talajmechanikai vizsgálatot is érdemes készíttetni.

Elvi építési engedély:

Egy szép fekvésű telek esetében, amely a terület adottságainál és méreténél fogva több tízmillió forintba is kerülhet, érdemes alaposan mindennek utána nézni. Amennyiben megvásárlás előtt biztosak szeretnénk lenni abban, hogy azt, amit meg szeretnénk valósítani arra építési engedélyt is lehet kapni, érdemes az Önkormányzattól egy elvi építési engedélyt kérni. Ez a folyamat egy egyszerűsített engedélyezési eljárás, amibe már komoly energiát kell belefektetni. Az előzetesen elvégzett munka nem kidobott pénz és idő, mert az elkészítésre kerülő tervek a végleges építési engedélyezési eljáráshoz készítendő dokumentációnak a részeiként felhasználhatóak. Ez gyorsított munkatempóban 2-3 hónap alatt lebonyolítható. Elvi építési engedélyt bárki kérhet egy területre, nem kell a terület tulajdonosának lennie, és a tulajdonos hozzájárulása sem szükséges. Az előzetes engedélyeztetést megelőzően pedig lehet egy előszerződést kötni az eladóval, amiben a végleges adásvételi szerződés aláírásának feltétele az jogerős elvi építési engedély. Véleményem szerint az előzetesen befektetett idő és energia mindenképpen megéri, mert lecsökkenti annak a kockázatát, hogy bevásárolunk egy olyan területet, amit utána maximum legelőnek vagy kaszálónak lehet használni. Egy jogerős elvi/végleges építési engedély egy megvalósíthatósági tanulmánnyal kiegészítve, mely az üzleti tervet, beruházási időt és tervezett költségeket tartalmazza általában a beruházást támogató pályázatok előfeltétele is szokott lenni.

Művelési ág – övezeti besorolás:

Külterületi részeken a lótartásra leginkább megfelelő övezeti besorolás a rét, legelő. Ahhoz, hogy egy ilyen művelési ágban nyilvántartott területre épületet lehessen elhelyezni, azt az OTÉK vonatkozó előírásain kívül a helyi építési szabályzat is befolyásolja. Külterületen maximum 3%-ot lehet beépíteni a vonatkozó előírások figyelembevételével.  Amennyiben 20 km-es távolságon belül van még földterületünk, akkor birtoktest kialakításával az adott helyrajzi számú területre összevonható a beépíthetőség mértéke. Birtoktest központlétesítés az OTÉK 29 §-a lapján lehetséges.

*Mezőgazdasági birtoktest: egy mezőgazdasági birtokközponthoz tartozó, attól - a közigazgatási egységtől függetlenül - legfeljebb 20 km-es távolságon belüli, az ingatlan-nyilvántartásban önálló helyrajzi számon bejegyzett és azonos családi mezőgazdasági vállalkozás tagjainak tulajdonában álló termőföldterületek és a működéshez szükséges üzemi és lakó építmények elhelyezésére szolgáló kivett területek összessége.

Amennyiben mi például szántó művelési ágban levő területtel rendelkezünk, úgy érdemes ezt átminősíttetni rét, legelő területté. Ezt a földhivatalnál kell kérvényezni. A fölhivatal ezt pár hét alatt átminősíti. Az eljárás során helyszíni szemlét tartanak, amikor a területet megtekintik és dokumentálják a jelenlegi használati módot. Ahhoz, hogy a helyszíni szemle során legelőnek lehessen értékelni, valóban ennek a művelési ágnak megfelelően kell használni a területet. Tehát minimum villanypásztorral be kell keríteni és el kell helyezni pár lovat a karámba. A legelőnkön így a „ridegtartásban tartott lovakkal” igazolható a használati mód. Miután a határozat megszületett érdemes minél hamarabb elindítani a művelés alól történő kivonását azoknak a területeknek, melyeken valamilyen épület, építmény, út, lovaspálya stb. fog létesülni. Építeni csak kivett területre lehet, tehát szakszóval a nem legelőként használt területrészekre más célú hasznosítási engedélyt kell kérni. A művelés alól történő kivonáshoz egy kérelmet kell beadni, melyben részletesen meg kell indokolni a terület funkcióváltását. A kérelemhez csatolni kell egy tervezett állapotra vonatkozó telepítési tervet is az egyes funkciójú területek méreteinek megadásával.    Amennyiben a kivonásra kerülő terület mérete, azaz a termőföldet érintő beruházás mértéke meghaladja a 400 m2-t akkor Talajvédelmi tervet kell készíttetni erre jogosultsággal rendelkező szakértővel.

*A Magyar Közlöny 2008. évi 105. számában került kihirdetésre a talajvédelmi terv készítésének részletes szabályairól szóló 90/2008. (VII.18.) FVM rendelet. A jogszabály 2008. augusztus 2-án lép hatályba.

Ezt a folyamatot viszonylag zökkenőmentesen kb. 1-2 hónap alatt végig lehet vinni, és nem is túl költséges, mert az illetékekkel együtt a talajvédelmi terv díja kb. 85-100e Ft között szokott lenni. A kivont terület mérete és a föld minősége alapján egyszeri alkalommal földvédelmi járulékot kell fizetni. Ez is általában pár tízezer forint szokott lenni.

Hosszadalmasabb és nehézkesebb ügymenet, ha a helyi önkormányzat által kialakított építési szabályzatban az OTÉK előírásaihoz képest szigorították a beépíthetőséget. Vannak olyan övezetbe tartozó területek, ahol nagytáblás művelést írnak elő és 0% a beépíthetőség, vagy 20Ha terület alatt még birtoktest sem alakítható ki. Egy átlagos mezőgazdasági területen amennyiben megvásárolunk 5Ha földet és az OTÉK szerinti 3%-os beépítési lehetőséget kiszámoljuk, akkor az 1500 m2 beépíthető területet jelent. Amennyiben a példánkban 1500m2–nél nagyobb területet szeretnénk beépíteni, vagy a már említett birtoktest kialakítása a megoldás, vagy pedig a helyi építési szabályzatban a terület övezeti besorolását kell megváltoztatni, úgy hogy az illeszkedjen a tervezett funkcióhoz. Ennek az ügymenete a következő. A főépítész felé be kell nyújtani egy kérvényt, hogy kérjük az övezeti besorolás módosítását. A főépítész ezt továbbítja a polgármesternek, aki általában a jegyzővel közösen összeállíttatja a képviselő testület felé az indítványt. Az indítvány mellé kell egy ajánlat a településtervezőtől, hogy mennyiért végzi el a szabályozási terv módosításának mérnöki munkarészét. Az építtetőnek nyilatkozni kell, hogy az önkormányzat által megrendelt munkának a költségét vállalja. Ezzel az anyaggal a testületi ülésen az képviselők szerencsés esetben megszavazzák, hogy az övezeti besorolás módosításának folyamata elindulhasson. Természetesen a fent említett a döntési folyamatban résztvevő szereplőket mind egyenként érdemes tájékoztatni a beruházás céljáról és arról, hogy a településnek milyen előnyei származnak abból, ha a beruházás megvalósul. Az előterjesztéshez javasolt egy rövid projekt dokumentációt leadni, mely írott és rajzi formában is ismerteti a jövőbeni terveket. A testületi döntést követően elkészül a területre vonatkozó új településrendezési terv, melyet közel 30 db szakhatóság véleményez. Ez a folyamat kb. 1 évig tart és becsült költsége a terület méretétől függően 1M Ft–tól indul és több millió is lehet.

Telekalakítás:

Amennyiben több önálló helyrajzi számú telkünk van és azt össze szeretnénk vonatni, hogy egybe lehessen kezelni, vagy nem elég széles az út amin a terület megközelíthető, akkor telekalakítási engedélyt kell kérni. Amennyiben közművesíteni szeretnénk fontos tudni, hogy csak az előírtnak megfelelő szélességű utcában állítják föl a villanyoszlopokat! Tehát az utca és a telekhatár alakításához a földmérő készíti el a telekalakítási tervet. Ez alapján elvi telekalakítási engedélyt kell kérni. Az elvi engedélyt követően telekalakítási vázrajz készül, amit a földhivatalnál záradékolnak. Legvégül pedig a végleges telekalakítási engedélyt kell megkérni, amit szintén még szakhatóságok is véleményeznek. Ez általános esetben 6 hónapos folyamat.

Építési engedélyezés:

Most jutottunk el oda, hogy az építési engedélyezési dokumentációt beadhatjuk az építési hatósághoz. Egy kicsit nagyobb lovarda tervezésének időtartalma az épületek típusától és méretétől függően 3-6 hónap között becsülhető. A tervezési időszak párhuzamosan folyhat, a fent leirt előkészítő fázisokkal. Az építészeti terven kívül szakági munkarészekre is szükség van. A talajmechanikus vizsgálja meg a teherbíró altalaj tulajdonságait, mely információk alapján tudja a statikus az alapozást méretezni. A tervezést megelőzően a geodéta szintvonalas helyszínrajzot készít a területről és beméri a tereptárgyak pontos helyét. Amennyiben szükséges, kitűzi a telekhatár nyomvonalát. Amikor a természetben is látható a terület és elképzeltük, hova milyen funkció kerül, érdemes radiesztéziai méréssel a földsugárzást ellenőrizni. Az istálló helyét és a tervezett kút helyét érdemes elsősorban beméretni. A kútfúráshoz is engedély kell, amely terveit vízépítő mérnök jogosult elkészítheti. A kútfúrási engedélyeztetés is egy hosszadalmasabb procedúra több hónapig is elhúzódhat. Visszatérve az épületek tervezéséhez, gépész és elektromos tervező bevonására is szükség lehet. A fűtési rendszert a gépész tervezi meg. A szükséges elektromos hálózatot, esetleges új elektromos bekötést az elektromos tervező, szükség esetén külső közmű tervező bevonásával végzi el. A tervezésben tűz és munkavédelmi szakértőt is be kell vonni. A szerkezetek kiválasztásában, tűzivíz mennyiségének és biztosításának módjában és a tűzrendészeti és munkavédelmi műszaki leírás elkészítésében vesz részt.
Közutakhoz történő kapcsolat létesítéséhez úttervezőt kell igénybe venni. Egyre több helyen kötelező a kerttervező által készített kertépítészeti terv csatolása az engedélyezési tervhez.

A közel 30 szakhatóság egyenként egyedi elbírálás alapján véleményezi a terveket és kér be szerződéseket, szakvéleményeket. Az ÁNTSZ kérni szokta többek között a keletkező kommunális hulladék megfelelő gyűjtését és közszolgáltatóval történő rendszeres elszállítását igazoló szerződés csatolását. Lovardák engedélyezési folyamata során általában előírják a környezeti hatásvizsgálati készítését. Az előzetes vizsgálati, valamint a környezeti hatásvizsgálati és az egységes környezethasználati engedélyezési eljárás részletes szabályait a 314/2005 (XII. 25.) kormányrendelet szabályozza.

Fontos nem elfelejteni, hogy a lovarda tervezése egy külön szakterület, ezért érdemes olyan tervezőt megbízni, aki ebben jártas. Általában az építészmérnököt szokták megbízni, hogy a felsorolt szakági munkarészek tervezését összefogja és bonyolítsa. Amennyiben megfelelően van koordinálva a fentiekben leírt összetett engedélyezési folyamat, akkor több folyamat párhuzamosítható. Ezzel együtt átlagosan 1 évet érdemes rászánni a tervezés és engedélyezés teljes folyamatára. Bizonyos munkafázisok 1-2 hónap után elkezdhetőek, mint például a kerítés építése, tereprendezés, belső közműhálózat kiépítése, karámrendszer kivitelezése… A terület megvásárlásától a teljesen kész lovardáig 1,5-2,5 év is eltelhet, viszont ridegtartásban elhelyezhetjük a területen a lovainkat kb. 3-4 hónap előkészítést követően.

2. Kép forrása: Halleexpress kft.
Könnyűszerkezetes csarnokok gyártása és építése





Cikkajánló:


Hozzászólások:

























   
Horze Lovasáruház   KLP   Lovasvilág Lovasbolt   Decathlon   Tanita Lovasboltja   szerverbérlés, szerverhoszting, szerverüzemeltetés